Jak prodat byt s hypotékou - postup pro vás

Všechno je, jak má být, ale stejně najednou zjistíte, že je potřeba se stěhovat. Váš super byt, který jste společně se svou drahou polovičkou koupili jako stvrzení vztahu, už vám prostě nestač a potřebujete více prostoru nebo toužíte po domě se zahradou. Už nejste dva, jste velká rodina. Nebo pracujete z domu a bez vlastní pracovny to už dál prostě nejde. 

Důvodů, proč se na mě klienti obrátí s prosbou o prodej bytu s hypotékou, může být mnohem víc. Tohle jsou ty nejčastější. 

Klienti se typicky rozhodnou pro prodej bytu v době, kdy stále nemají splacenou současnou hypotéku. A na bytě vázne zástavní právo banky. Je vůbec možné byt s hypotékou prodat? A bude si někdo chtít byt s hypotékou koupit? A kde vezmeme peníze na nákup většího bytu nebo RD? To jsou nejčastější následné úvahy v momentě, kdy majitelé řeší otázku „Jak prodat byt s hypotékou“. 

Postup prodeje bytu s hypotékou je snadný pro toho, kdo ví a vyzná se. A stejně jako všechno ostatní související s nemovitostmi a jejich prodejem, je třeba, pokud jste laik a nemáte předchozí zkušenosti s touto situací, abyste své kroky konzultovali s odborníkem. Ideálně s realitním právníkem, který má zároveň zázemí s vazbami na úvěrovou sféru. 

Co vlastně znamená, když je byt zatížený hypotékou? Znamená to, že prodávající dluží bance peníze, které si půjčil na koupi bytu. A banka chce své peníze zpět. Pokud by je nedostala, prodá byt a vezme si své peníze z prodeje. 

Ideální postup pro prodej bytu s hypotékou

V praxi se potřebujeme dostat ke stejnému výsledku: tedy aby banka dostala své peníze. Při prodeji bytu s hypotékou tedy chystáme scénáře, jak splatit peníze. Zpravidla se zbývající hypotéka splatí přímo ze sjednané kupní ceny. V méně častých případech si prodávající chce svou hypotéku „ponechat“, zejména proto, že je u ní sjednaná nízká úroková sazba a prodávající má bonitu a důvody k nesplacení úvěru. 

Při splacení hypotéky z kupní ceny se musí pečlivě naplánovat datum, kdy se bance hypotéka uhradí. K tomu datu se banka žádá o tzv. vyčíslení zůstatku hypotéky váznoucí na bytu. Může překvapit, že vyčíslený zůstatek je stanoven až na halíře. Přesná částka, včetně halířů, pak musí být nejpozději ke dni vyčíslení zůstatku uhrazena na úvěrový účet. Kdy a v jaké výši se musí zůstatek uhradit, se přesně stanovuje v kupní smlouvě. Termín vyčíslení se plánuje s ohledem na časový harmonogram prodeje a na způsob financování kupujícím (vlastní zdroje, hypoteční úvěr). Navíc je nutné správně určit, jaká bude cesta peněz směrem do banky. Zda přímo nebo ze sjednané úschovy. Pokud je vše dobře naplánováno zkušeným realitním právníkem, tak je zůstatek hypotéky uhrazen ke dni vyčíslení zůstatku. Banka poté vyhotoví pro klienta potvrzení o úhradě, tzv. kvitanci. V tomto potvrzení je třeba si pohlídat, že obsahuje i souhlas banky s výmazem zástavního práva, které doposud na nemovitosti vázlo právě s ohledem na existující hypotéku. Zástavní právo je po úhradě hypotéky už bezpředmětné a je možné požádat katastrální úřad o jeho výmaz. Zpravidla je výmaz zástavního práva podmínkou pro výplatu kupní ceny,, a to snížené o zaplacený zůstatek hypotéky z úschovního účtu. Nelekejte se, pokud se předání klíčů od bytu a výplata peněz z úschovy nesetká ve stejný okamžik. Může se to stát, a často se i stává. Mějte po svém boku profíka, který vám vysvětlí, kdy získáte své peníze. Důležité je, aby všechny mechanismy této složité transakce proběhly správně a bez komplikací. 

Jak prodat byt s hypotékou - Check list pro jednotlivé fáze postupu:

1. Zjištění zůstatku (Vyčíslení zůstatku) a termínu pro splacení.
2. Uvedení přesné částky a termínu splacení v kupní smlouvě.
3. Úhrada hypotéky na úvěrový účet (zpravidla z kupní ceny a úschovy).
4. Získání kvitance (potvrzení o úhradě) se souhlasem s výmazem zástavního práva.
5. Požádání katastru o výmaz zástavního práva.
6. Výplata zbývající části kupní ceny z úschovy.

Neriskujte, požádejte o pomoc a dohled zkušeného realitního právníka

Jak jde vidět, prodej bytu s hypotékou je možný. Ale zahrnuje řadu kroků a detailů, které se musí hlídat po celou dobu procesu, který chcete dovést do zdárného konce. Vše na sebe musí správně navazovat. Nenechávejte dveře otevřené potenciálním problémům a zkonzultujte se mnou prodej bytu s hypotékou! Mám nejen dlouholeté praktické zkušenosti s touto problematikou, ale navíc i odpovídající odbornost. Mám právní vzdělání a za sebou dlouholetou praxi v právním oddělení katastrálního úřadu. Proto se nebojím tvrdit, že vhodnější osobu na řešení prodeje bytu s hypotečním úvěrem nenajdete. Kontaktujte mě co nejdříve, obratem se vám budu věnovat. 

Časté dotazy k problematice „jak prodat byt s hypotékou“: 

Mohu inzerovat byt, na kterém vázne hypotéka?

Ano. Je však třeba tuto skutečnost transparentně komunikovat. 

Potřebuji peníze navíc, abych zaplatil nedoplacenou hypotéku?

Ne. V praxi se zbývající hypotéka hradí přímo ze sjednané kupní ceny. Peníze navíc nejsou potřeba. Prodávající ale musí počítat s tím, že mu bude z prodeje vyplacena jen částka zbývající po odečtu hypotéky z prodejní ceny bytu.

Může kupující přebrat hypotéku?

Teoreticky ano, v praxi se to neděje. Banky totiž radši sjednají nový úvěr novým dlužníkům za aktuálních podmínek.

Můžu prodat byt, nechat si hypotéku a převést zajištění na jinou nemovitost?

Ano. Stává se to typicky v případě, že současná hypotéka má výrazně výhodnější úrokovou sazbu. Pokud klient bonitně zvládne hypotéku splácet dál, může požádat banku o výměnu zástavní nemovitosti. Banka provede na jiné nemovitosti odhad a dodatkem k hypoteční smlouvě se sjedná zástavní právo na jinou nemovitost.

Můžu předat klíče od bytu, když na něm pořád vázne hypotéka?

Ano. V praxi k tomu dochází pravidelně. Zatížení bytu zástavním právem není překážkou k jeho užívání. Je však třeba si ohlídat, aby povinnost výmazu zástavního práva byla zajištěna správnými ustanoveními ve smlouvě o úschově.