Poptávka

Jak postupovat při koupi nemovitosti

Koupě nemovitosti může mít svá skrytá úskalí
Připravila jsem pro vás pár užitečných rad, jak postupovat při koupi nemovitosti. Pokud hledáte nové bydlení, stojí za to se důkladně připravit předem a vědět, jak ideálně postupovat při koupi vaší vysněné nemovitosti.

Jak postupovat při koupi nemovitosti

Připravila jsem pro vás pár užitečných rad, jak postupovat při koupi nemovitosti. Pokud hledáte nové bydlení, stojí za to se důkladně připravit předem a vědět, jak ideálně postupovat při koupi vaší vysněné nemovitosti.

 

Jak postupovat při koupi nemovitosti aneb 12 kroků pro bezpečný nákup:

  • Stanovení strategie – co, kde, kdy chci koupit, novostavba nebo k rekonstrukci.
  • Financování – nákup nemovitosti budu financovat z ušetřených peněz, z hypotéky nebo z prodeje jiné nemovitosti? Jaká je odhadní prodejní cena této nemovitosti? Na jak vysokou hypotéku dosáhnu?
  • Související náklady – dopředu zjistit výši případné provize, daně z nabytí nemovitosti, poplatky za splacení zůstatku hypotéky na stávající nemovitosti atd.
  • Stanovení maximální ceny nové nemovitosti – cenová hladina, ve které budu novou nemovitost hledat s jistotou, že je pro mě finančně dostupná.
  • Hledání nemovitosti a prohlídky.
  • Uzavření rezervační smlouvy a úhrada rezervačního poplatku.
  • Schválení hypotečního úvěru.
  • Sjednání kupní smlouvy v návaznosti na ujednané podmínky a parametry úvěrové smlouvy.
  • Sjednání smlouvy o úschově kupní ceny v souladu s kupní smlouvou.
  • Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí po splnění podmínek kupní smlouvy.
  • Předání nemovitosti – kontrola nemovitosti, odečet stavu energií, přepis odběru energií.
  • Splnění daňových povinností souvisejících s nákupem nemovitosti.

 

 

První úvaha se týká především toho, jakou nemovitost hledám – jak má vypadat, v jaké lokalitě, novostavbu nebo ve stavu k rekonstrukci apod. Pokud jste šikovný řemeslník nebo máte takové ve svém okolí, můžete zvolit koupi levnější nemovitosti a opravíte si ji podle svého. Když víte, že na rekonstrukci nemáte čas a nervy, budete směřovat k nabídce nových bytů v developerském projektu.

Můžu si koupi nemovitosti dovolit?

Nákup nemovitostí začíná a končí penězi. Vyjasnili jste si, jaký byt a kde budete hledat. Co teď? Rozběhnout se po prohlídkách nemovitostí, které splňují vaši představu? To rozhodně nedoporučuji. Abyste měli jistotu, že na koupi nemovitosti dosáhnete, musíte mít prověřeno, zda dostanete hypotéku v adekvátní výši.

Klientům doporučuji si předem nechat propočítat jejich možnosti, aby věděli, zda koupi nemovitosti zvládnou finančně. Jak takové propočítání probíhá? Z pár nezbytných údajů o finanční a rodinné situaci se vypočítá, jaká maximální výše úvěru může být klientovi schválena. Vysvětlím klientovi, za jakých podmínek banka schválí úvěr na koupi nemovitosti – jde hlavně o výši vlastních zdrojů. Pokud klientovi schází vlastní zdroje, snažím se najít způsob řešení, a pár jich existuje. Upozorním klienta také na související výdaje, zejména na nutnost úhrady zprostředkovatelské provize a daně z nabytí nemovitosti. Závěrem klient odchází s informací, v jaké cenové hladině má svou vysněnou nemovitost hledat. Toto je ideální a reálný postup při koupi nemovitosti.

Proč nejdřív řešit finance?

Ptáte se, proč při koupi nemovitosti na startu řešit tak detailně finance. Vždyť stačí najít nemovitost a pak zajít do banky pro peníze přece. Takto to ale nefunguje, resp. může fungovat, ale zpravidla to nedopadá dobře. Pro úvahy o tom, jak postupovat při koupi nemovitosti je lépe na to jít od počátku právě přes finance.

Jednoduše proto, že vám to ušetří čas a peníze. Když víte, za jakou cenu si můžete dovolit koupi nemovitosti, tak neztrácíte čas prohlídkami na nedostupných nemovitostech. A kde ušetříte peníze? Tím, že o ně nepřijdete. Často se totiž stává, že se někdo nadchne na prohlídce do nemovitosti a pod působením makléře se rozhodne okamžitě nemovitost rezervovat. A třeba až potom začne řešit hypoteční úvěr a zjistí, že na úvěr, který potřebuje, zkrátka nedosáhne. Důvodem může být nedostatečná bonita, nesplnění parametrů DTI a DSTI nebo nějaký vroubek zapsaný v registrech. Důvodů je prostě mnoho. Pak je problém s vrácením složené rezervační částky. Pokud řešíte jak ideálně postupovat při koupi nemovitosti, pak mějte rozhodně vždy finance předkalkulované a případně hypotéku předschválenou.

 

Kde hledat vhodnou nemovitost ke koupi?

Nabídky bytů a domů na prodej najdete na realitních serverech nebo webech se soukromou inzercí. Umístění inzerátu na realitní server se platí a využívají je hlavně realitní agentury. Na inzertních serverech zveřejňují nabídky soukromé osoby, čím dál častěji ale i realitní zprostředkovatelé. Řešení správného místa pro hledání nemovitosti je tudíž dalším bodem v úvahách, jak postupovat při koupi nemovitosti a najít tu nejvhodnější.

 

Prohlídky jsou nezbytnost při koupi nemovitosti

Sjednejte si prohlídky a nemovitost si důkladně osobně prohlédněte. Už způsob, jakým je nemovitost nabízena, vám napoví hodně o nemovitosti, o majiteli nebo realitním zprostředkovateli. Pokud je nabídka transparentní a přehledná, lze počítat s tím, že dostanete všechny nezbytné informace.

Věnujte pozornost způsobu sjednání prohlídky, průběhu samotné prohlídky, zda jste dostali tolik času, kolik potřebujete, zda jsou k dispozici k nahlédnutí základní dokumenty (zejména list vlastnictví, předpis záloh, výše nesplacené anuity atd.). Samozřejmě je možné, abyste vás na prohlídku doprovodil odborník – váš spolehlivý realitní zástupce, stavař, architekt nebo jen někdo, kdo už má s nemovitostmi zkušenost. Účasti doprovodu na prohlídce by nikdo neměl bránit.

Rezervace a koupě nemovitosti

V ideálním případě jste se rozhodli pro informovanou koupi nemovitosti a máte zajištěné nebo prověřené financování. Nyní vás čeká rezervace a úhrada rezervačního poplatku. Věnujte pečlivou pozornost textu rezervační smlouvy. Doporučuji konzultaci s právníkem nebo zkušeným realitním zprostředkovatelem, přinejlepším také právníkem. Text následné kupní smlouvy musí být v souladu s úvěrovou smlouvou, tedy parametry hypotéky sjednané pro koupi dané nemovitosti. Zároveň s uzavřením kupní smlouvy se doporučuje sjednat i smlouvu o úschově kupní ceny. Realitní zprostředkovatel by měl poradit, kde lze úschovu sjednat. Smlouva musí být v souladu s ustanoveními kupní smlouvy.

Převzetí nemovitosti a daně

Po splnění podmínek kupní smlouvy, zejména tedy úhradě kupní ceny, lze podat návrh na vklad převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Přípravu návrhu zajišťuje nejčastěji zhotovitel kupní smlouvy. Po převodu vlastnického práva na základě kupní smlouvy dojde k formálnímu převzetí nemovitosti v souladu s podmínkami stanovenými v kupní smlouvě. Důkladně prohlédněte nemovitost, zda je ve stavu jako na prohlídce nebo v jiném v kupní smlouvě sjednaném stavu. Veškeré změny, aktuální stav nebo nejasnosti se uvádí do předávacího protokolu. Proces předání nemovitosti, včetně předávacího protokolu, odečtu stavu energií a zajištění přepisu odběru energií zajišťuje realitní zprostředkovatel.

Po nabytí nemovitost vzniká kupujícímu povinnost podat přiznání k dani z nabytí nemovitosti a posléze i k dani z nemovitosti, pokud se na kupujícího nevztahuje některá výjimka z této povinnosti. Daňové povinnosti by pro kupujícího měl zajistit také realitní zprostředkovatel jakožto součást balíčku odborných služeb.

Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti?

Při prohlížení velkého množství inzerátů věnujte pozornost hlavně prezentaci nemovitosti – dejte přednost transparentní a přehledné nabídce, ze které zjistíte již převážnou část požadovaných informací. Již způsob inzerce a sjednání prohlídky Vám napoví, zda na druhé straně stojí seriózní partner, který Vám poskytne veškeré informace a bude otevřen případným jednáním o podmínkách transakce.

Před koupí nemovitostí je důležité prověřit, zda nemovitost nemá právní a technické vady. Technické vady nemovitosti nám musí majitel nebo realitní zprostředkovatel sdělit. Podle nového zákona o realitním zprostředkování (z.č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování) je v tomto smyslu stanovena realitnímu zprostředkovateli zákonná povinnost i odpovědnost spolu s povinností vysokého pojištění. Další možností je nechat nemovitost projít technickým auditem nezávislou firmou.

Právní vady nemovitosti zjistíme zejména na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví.

Obzvlášť pozorní buďte v těchto případech:

  • Není nemovitost ve vlastnictví více spoluvlastníků? Zjistěte, zda nemovitost prodávají všichni spoluvlastníci jako celek, nebo se prodej týká jen jednotlivého podílu. V tom případě počítejte s řešením otázky předkupního práva
  • Není u nemovitosti zapsáno smluvní či zákonné předkupní právo? Zjistěte, jak se bude řešit
  • Nejsou zde jiné zápisy omezující nakládání nemovitostí – nejčastěji zástavní právo nebo věcné břemeno, které může zkomplikovat jak převod nemovitosti, tak financování nákupu nemovitosti hypotečním úvěrem
  • Nejsou zde zápisy o probíhající nebo zahájené exekuci na nemovitost?
Poradím vám s koupí nemovitostí
Poradím vám s koupí nemovitostí

Kde získáme list vlastnictví? Můžeme jej koupit on-line skrze nahlížení do katastru nemovitostí na webu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. O výpis můžeme požádat na pobočkách Czech Point, na České poště nebo přímo na katastrálním pracovišti.

Po celou dobu procesu prodeje nemovitosti kontrolujte údaje o nemovitosti minimálně dálkovým přístupem do katastru. Až do okamžiku podpisu kupní smlouvy (ale i po ní) se může u nemovitosti objevit tzv. plomba, která značí zahájené řízení, či rovnou exekuční zápisy.

Bezpečný nákup nemovitosti, který zajistí, že vaše finance nebudou v ohrožení, spočívá v řadě dalších faktorů, kterým se můžeme věnovat v jiném článku.

Doufám, že jsem vám poskytla maximum informací a návod, jak postupovat při koupi nemovitosti. Kdybyste měli jakýkoliv dotaz nebo chtěli odborný dohled při koupi nemovitosti včetně právního a realitního servisu, jsem vám k dispozici.